Реконструкция балкона в многоквартирном доме

Верховный суд поставил точку в перепланировке балконов

С давнего времени, еще до принятия Жилищного кодекса РФ 2005 года многие жильцы многоэтажек самостоятельно производили переделку балконов и лоджий: одни утепляли и делали их отдельной жилой комнатой, другие ломали перегородки и соединяли с другими жилыми комнатами, увеличивая, например, площадь кухни, третьи (например, жильцы первых этажей) достраивали балконы, а также устраивали отдельный вход в квартиру. Правовое регулирование такой деятельности жильцов на тот момент оставляло больше вопросов, чем ответов.

В настоящее время жилищное законодательство очень детально урегулировало правовые основы перепланировки квартир, а также изменения общего имущества дома, которое пытаются произвести и производят собственники помещений в многоквартирном доме (МКД), самовольно переделывая свои балконы и лоджии.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что всем собственникам принадлежит на праве долевой собственности общее имущество МКД, в состав которого входят: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее инженерное и иное оборудование.

Также понятие и состав общего имущества МКД определены в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491 (Правила 491). Пунктом 2 указанных правил установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Для того, чтобы произвести расширение своей квартиры за счет общего имущества (балкона) собственнику нужно получить согласие всех остальных собственников дома. Об этом говорится в статье 40 Жилищного кодекса РФ.

Однако при возникновении споров искать правды часто приходится в судебных инстанциях.

А суды наши часто по-разному толкуют те или иные нормы права, поэтому судебная правоприменительная практика по таким спорам очень разнообразна. Окончательный вердикт выносит высшая судебная инстанция – Верховный суд Российской Федерации.

Один из споров между собственниками и администрацией города по вопросу законности переделки балкона многоквартирного дома в сторону его увеличения за счет доли остальных собственников общего имущества дошел до Верховного суда, который и вынес очень важное решение, касающееся спорных моментов в решениях нижестоящих судов.

Судом в первой инстанции было отказано в удовлетворении требования администрации города. Суд посчитал перепланировку законной и не нарушающей права и интересы других собственников. Апелляционная инстанция также согласилась с выводами суда первой инстанции.

Однако Верховный суд в своем определении по делу №18-КГ17-164, вынесенному 10 октября 2017 года, усмотрел нарушения действующего законодательства РФ и не согласился с выводами нижестоящих судов.

«…Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) 9 перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений вышеприведённых правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Однако, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что в материалы дела не представлены согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. …, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что собственник не выполнилустановленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведённые работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями)».

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Без получения разрешительной документации муниципальных органов и согласия всех собственников многоквартирного дома, перепланировка квартиры, произведенная за счет общего имущества, незаконна и легко будет признана таковой в судебном порядке.
2. Собственнику, который не исполнил требования закона, придется возвращать все в первоначальное состояние.

С уважением, Ильмира Носик

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
3. Определить источник финансирования.
4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Объясняет юрист: Почему нельзя присоединять лоджию, как раньше

То, что разрешено, сложно назвать присоединением! А все остальное в Москве запретили

«Дал грош — делай, что хошь» было хорошим принципом ремонтов в 90-е, но они прошли. Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.

Что можно делать на лоджии? Что нельзя и почему? Объясняю как юрист, который согласовал более 300 московских проектов перепланировки с участием лоджий.

В чем проблема
Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.

Жилинспекция при этом НЕ считает лоджию частью жилого помещения. И перепланировки с присоединением лоджии согласовать становится все труднее.

• Заменить стандартное остекление лоджии на безрамное, полноскладное. Это законно, только если не нарушает облик фасада, например, все лоджии многоквартирного дома НЕ остеклены. Полноскладное безрамное остекление не видно, с улицы выглядит, будто и ваша — не остеклена.

• Заменить типовой парапет на стеклянный или какой-то нестандартный вариант (вроде того, что на фото). Забудьте, законных способов сделать замену типового парапета на нестандартный — нет. Нестандартный вариант должен предложить застройщик единообразно для всего дома.

• Демонтировать штатное окно парапет на лоджии — сделать вместо него французское остекление. Такие привлекательные решения с балконными окнами в пол предлагают в новостройках. Но в старом доме убрать штатное остекление и сделать нестандартное — нельзя.

• Заменить внутреннее окно из комнаты на лоджию на иное. Например, без внутреннего деления на створки — так будет светлее. Это законно, никаких согласований не требует. В примере на фото выше так сделали окно на балкон.

• Увеличить проем на ширину комнаты — убрать окно, дверь, подоконный блок и боковые простенки.

• Убрать окно и подоконный блок — вместо них поставить французские двери в пол.
• Оставить лоджию изолированной. Качественно утеплить. Вывести на лоджию отопление и сделать там кабинет, столовую и пр. Отопление сделать по закону — от электроконвектора и / или теплого пола.

Какие из этих перепланировок законны, а какие нет?
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему.

Однозначный запрет на присоединении лоджий и балконов в многоквартирных и жилых домах появился в Москве относительно недавно, в конце 2018 года. Регламентируется этот запрет 508-м постановлением правительства Москвы, пунктом 10.19 (в редакции от 17 декабря 2018 года).

Что именно запрещено и чем это объясняется?
Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.

К чему это приводит?
Температура в помещениях будет падать, соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании — что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.

А еще часто после присоединения лоджии к комнате (кухне) возникает конденсат. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет. Или сделали, но утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам (а дышать грибком — не полезно для здоровья).

Что будет, если нарушить запрет?
Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). А еще — предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2018 г. — проблем не будет.

А что с французским окном — почему оно безопаснее, чем полное присоединение?
Французское окно ставится в проем между холодным и теплым помещением, и тем самым целостность теплового контура квартиры сохраняется.

Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются. Цвет рамы изнутри квартиры так же идет на усмотрение собственника (со стороны улицы окна должны быть такого цвета, как было задумано при строительстве дома). Сделать французское окно можно как в виде распашной, так и в виде раздвижной конструкции — узаконить можно будет все варианты.

Могут ли НЕ согласовать перепланировку с французским окном?
Да. Отказать в согласовании перепланировки могут, если она была сделана непрофессионально. Например, если был снесен монолитный (или панельный) подоконный блок без выполнения соответствующего усиления.

У лоджии есть подоконный блок (та часть, что непосредственно располагается под окном), простенки (отрезки стены по бокам от окна) и порожек. Не все из этого можно сносить и не в каждом случае. Разбираемся по порядку.

# Подоконный блок. Можно демонтировать, только если он выполнен из ненесущих блоков. В монолитных и панельных домах демонтаж разрешат, только если на перепланировку даст техническое заключение автор проекта дома.

# Простенки. Если у вас пятый этаж или выше, на лоджии должен оставаться глухой простенок не менее 1,2 метра длиной: обязательные противопожарные нормы (регламентируется СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2.). Остальные части простенка, если он сделан из ненесущих материалов, демонтировать можно. А если у вас монолитный или панельный дом, то, опять же, перепланировку нужно делать только с согласия автора проекта дома.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.